Comunicado de Prensa
21 de Diciembre de 2007

Destacados especialistas debaten sobre el escenario jurídico en el actual mercado inmobiliario en España en una mesa redonda organizada por Arbitralia, El Derecho, el PFAG y Caruana&Asociados

La crisis y el cambio de ciclo son una realidad en el mercado inmobiliario español y será necesario ajustarse a la nueva situación, sobre la que no se puede vaticinar el volumen y la importancia. No es positivo que la legislación no esté unificada en toda España; los estamentos políticos deberían poner todo su empeño en legislar bien. En este sentido, la Administración debe delimitar de forma coherente el alcance de su imprescindible labor, y, socialmente, las instituciones privadas deben saber dar respuesta a los nuevos retos. Así, ante estos “tiempos difíciles” hay que tener confianza en el sector empresarial, que debe y puede adaptarse a las circunstancias y aportar soluciones.

En este mismo contexto, cabe destacar que la economía española es una economía moderna, propia de un país desarrollado, y muy lejos de la situación que presentó en anteriores crisis, cuando todavía no se había incardinado en todos los mecanismos de la UE. Por ello, es de esperar que la economía española se sepa adaptar al cambio de ciclo, para lo que resultaría muy útil que los poderes públicos ejercieran una mayor autocrítica y promoviesen un gran “pacto nacional” –no sólo entre los partidos políticos, sino también con los agentes sociales- en torno a la vivienda. Además, esta “crisis” puede ser positiva de cara a la concienciación de trabajar para ser más eficientes, más productivos y así tratar que la próxima crisis que venga dentro de muchos años sea más suave.

Con estas conclusiones finalizó la mesa-redonda celebrada ayer en Madrid, en la que reputados expertos debatieron acerca de “El escenario jurídico en el actual mercado inmobiliario en España: El Arbitraje como herramienta extrajudicial de conflictos”. El acto fue organizado por Arbitralia -organización sin ánimo de lucro cuyo principal objetivo es dar a conocer a empresas y particulares la figura del Arbitraje, así como administrar procesos arbitrales y de mediación mediante su Corte Arbitral y el Instituto INMEDIA-; El Derecho Editores; El Programa de Fomento de Alquiler Garantizado (PFAG) y el bufete Caruana&Asociados.

Los especialistas que intervinieron en este debate, cuyo moderador fue Ignacio de San Juan Delgado -secretario general y miembro de la Corte de Arbitralia– fueron los siguientes: José Luis Cabello Astolfi, director general de Arbitralia; José Luis Caruana, presidente del bufete Caruana&Asociados y vicepresidente de Arbitralia; José Juan Muñoz de Campos, socio-director del despacho Acción Legal y secretario general del PFAG; Rafael Lozano, abogado asociado de Caruana&Asociados; Alfonso Lucea, asociado del mismo bufete; José Antonio Ugarte, presidente de la Patronal Inmobiliaria AEGI y presidente del Grupo Inmobiliario Ugarte; y José Antonio García-Trevijano Garnica, Letrado del Consejo de Estado y director de García-Trevijano Abogados.

El arte de “crear ciudad”

La mesa redonda comenzó con una primera opinión de los asistentes acerca de la actual situación del mercado inmobiliario. En su primera intervención, José Antonio García-Trevijano enfocó el marco actual bajo la Ley Estatal de Suelo de 08/2007, sobre la que consideró que «marca las grandes pautas del Urbanismo, y tiene una gran incidencia sobre el mundo inmobiliario». «El Urbanismo –explicó- es el arte mixto técnico y jurídico de “crear ciudad”, lo que significa delimitar qué espacios geográficos van a servir para el desarrollo de esa ciudad, cuáles de ellos pueden y deben ser urbanizados, cuáles pueden ser edificados, qué uso va ha haber en cada uno de ellos y, en definitiva, conformar una ciudad con todos sus equipamientos y servicios».

En lo que se refiere a la Planificación, García-Trevijano apuntó como un “dilema clásico” el determinar qué suelo puede ser objeto de desarrollo -y debe serlo- y qué suelo no: si se debe crecer en extensión con edificaciones de poca altura, si se debe hacer en poca extensión con edificaciones de mayor altura. «Hoy la UE tiende –y así lo recoge nuestra ley- a volver a la “ciudad compacta”», señaló. Desde el punto de vista de la Gestión –convertir un suelo rústico en urbano- exige una inversión pero además «genera importantes tensiones de intereses entre los propietarios afectados, porque normalmente los espacios geográficos sobre los que se va a actuar pertenecen a parcelas de propietarios distintos», continuó García-Trevijano. La Ley 08/2007, en su opinión, «ratifica una obligada dejación estatal de esta materia, que está en manos de las Comunidades Autónomas». Concluyó García-Trevijano apuntando que el mundo inmobiliario, incluido el urbanismo, genera una diversidad de complejas relaciones jurídicas que hay que saber gestionar, algunas de derecho público y otras de derecho privado.

Por su parte, Alfonso Lucea intervino para hacer hincapié en que «si no hay capital, no hay proyectos inmobiliarios»; en este sentido, apuntó lo que a su juicio es el problema de fondo: «un problema de confianza, y es necesario que la situación se normalice». Además, considero que el sector inmobiliario ha sido un “sector puntero”, que ha arrastrado mucho a la economía, y hay que ver «quién va a tirar del carro». Rafael Lozano explicó cómo la economía occidental ha vivido una “época dorada” en los últimos diez años y, sin embargo, «con grandes inyecciones de liquidez por parte de los Bancos Centrales, lo que ha producido que el dinero haya ido a comprar activos, siendo fundamentales los inmuebles». A su juicio, esta situación se ha terminado y el modelo «ha entrado en una crisis de confianza que es la peor de las crisis, lo que afecta especialmente a España debido a que ha basado el crecimiento de su economía básicamente en el sector inmobiliario, financiado además con recursos exteriores». En este contexto, deseo que la situación «poco a poco se normalice, pero no está claro que el modelo pueda continuar»; sin embargo, se mostró optimista «ya que lo razonable es que, tras un periodo de ajuste, las cosas se normalicen con otro escenario. ¿De qué puede depender? –se preguntó-. Y contesta: «De que el Gobierno no intervenga; si los gobiernos europeos permiten un ajuste que sea rápido, aunque la crisis sea profunda la recuperación será rápida».

A continuación, José Antonio Ugarte propuso examinar la situación del mercado inmobiliario español a tenor de cuatro estamentos que intervienen en el mismo: la Banca –«que se ha cerrado en banda, no hay créditos», explicó-; la Promoción –«que ha ido diversificando sus actividades y, en general, se adaptarán a la situación»-; la Comercialización -«que ha registrado este año un bajón en ventas, en visitas y en compradores»-; y el Comprador -«el comprador solvente, a la luz de informaciones sobre que la vivienda va a bajar, no compra, y el comprador insolvente pide un crédito y no se lo dan».

Mayor protagonismo del alquiler

José Juan Muñoz de Campos tomó a continuación la palabra para subrayar que «estamos en un escenario en el que cada vez toma más protagonismo el alquiler». Así, en un momento en el que la compraventa está reduciendo sus porcentajes en materia de transacciones, «vemos que en materia de alquiler éstas van aumentando y, probablemente, 2008 sea un año en el que el alquiler tome mayor protagonismo», apuntó. José Luis Cabello, por su parte, quiso «romper una lanza por el Arbitraje y por las ventajas que aporta su flexibilidad para el sector inmobiliario, que es un sector donde existe un complejo entramado de relaciones jurídicas, muchas de ellas creadas por la actuación administrativa previa, pero que luego se desarrollan civilmente. A esto hay que añadir que el Derecho inmobiliario es muy condensado, denso, y muy trabajado por la tradición jurídica española». «¿Entonces –se preguntó- cómo poner orden en este tipo de conflictos?, para responder que el Arbitraje constituye un instrumento muy eficaz.

Finalmente, Jose Luis Caruana quiso destacar el “urbanismo tremendamente malo que se está haciendo en España, con corrupción y gente que no está preparada, lo cual debe ser atajado con leyes más racionales y la reflexión de todos los partidos políticos». Asimismo, considero como “negativa” la situación crediticia, así como «el suelo que se está sacando, que es malo» y subrayó el importante papel que puede desempeñar el Arbitraje.

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